成长树家具门店选址评估的十项关键指标与打分表模板下载

我踩过的坑：为什么选址要先算清楚

我做成长树家具这几年，最大的体会是，同样的产品放在不同门店，销售差十倍一点都不夸张，而差别往往就出在选址上。很多同行看铺位，只盯着租金和客流，最后不是租金压力太大撑不住，就是发现进店的人很多却不是会为家具买单的家庭用户。我自己踩过一次坑，把店开在商场主通道边上，看起来人山人海，但真正有孩子、有换家具需求的家庭只占不到一成。那次我痛苦关店，总结出一个原则：选址不能靠感觉，要靠一套可复制的评估体系，让任何一个新店候选地址，都能在同一张打分表里被公平比较。说白了，就是把原来老板脑子里的经验，拆成几个看得见、算得清的数字，让团队一起参与判断，而不是拍脑袋拍出来。

十项关键指标：用数字看懂一个铺位

在成长树家具现在的选址体系里，我把一个铺位拆成十个关键指标，用一到五分的方式给每一项打分，再按权重算出总分，这样不同城市、不同商圈的门店也能放在一张表里比较。十个指标里，有三类最核心：第一类是人，包括家庭数量、年龄结构和消费力，我们重点看三公里内有多少刚结婚、二胎家庭；第二类是位置本身，比如客流量、停留时间、门头可视距离、停车方便程度；第三类是经营风险，例如租金和预计坪效是否匹配、竞争门店密度、物业配合度以及未来城市规划带来的不确定性。实践下来，我发现只要这十项指标超过七项达到四分以上，新店前三个月的销售基本都在预期区间内，反过来，只要有两三项是硬伤，就算剩下都很好，也很难靠运营把坑填平。

1. 家庭客流量与停留时间：统计工作日和周末每天大致进出人数，以及家庭停留在商圈的平均时间。
2. 目标家庭占比与周边小区结构：看有多少刚结婚、二胎和改善型家庭，小区价格带是否匹配我们的客单价。
3. 租金水平与预计坪效匹配度：根据面积、租金和预估销售额，测算房租在毛利中的占比是否处在安全区间。
4. 门头可视距离与展示面宽度：行人从多远能看到门头，是否容易被柱子或其他招牌挡住，展示面是否足够宽。
5. 停车位数量与装卸便利度：车位是否充足，送货车能否在不影响交通的情况下完成装卸，是否容易被投诉。
6. 竞争门店数量与品牌层级：同品类家具店有多少，主要偏中高端还是低价促销为主，我们能不能形成差异化。
7. 商圈成熟度与未来规划利好：当前营业率和空铺比例如何，以及政府规划中是否有地铁、学校等利好设施。
8. 物业配合度与管理规则限制：装修时间、广告位审批和促销活动是否容易获批，有没有影响经营的硬性限制。
9. 线上引流条件与周边流量入口：门店附近是否靠近地铁口、公交站、学校或大型卖场，方便线上推广导流。
10. 店铺可扩展性与退场成本：日后是否有机会扩铺或加层，合同到期或提前退租的成本和限制条款是否可接受。

三大关键抓手：让团队会选址而不是只会看热闹

我现在带团队选址，不再追求把每个细节算到极致，而是紧紧抓住三件事，把复杂情况简化成可以落地执行的动作。第一是围绕家庭密度画圈，我们只认真实住在附近的家庭，不把纯办公客流算进来，而是看三公里范围内有多少常住小区、多少新交付楼盘。第二是先算清钱，再谈感觉，每看一个铺位，团队必须现场估算出坪效、毛利和租金占比，否则不能给高分，用数据把大家从所谓的第一个感觉里拉出来。第三是把便利性体验拆成可测试的小动作，比如从最近的小区步行到门店要多少分钟，推婴儿车上楼有没有障碍，开车到店是否容易停车和掉头。这样做的好处是，新人也能按照固定流程，带着表格去打分，而不是只听老员工一句感受不错，决策不再依赖个别人状态，整个公司对选址的理解逐渐统一起来。

抓手一：家庭密度优先

• 用地图软件统计三公里内常住家庭和新交付小区数量，把家庭密集区作为主战场而不是顺着商场走一圈随便看。
• 实地走访周边小区，观察门口儿童、孕妇和老人比例，顺便和保安、便利店聊天，确认真实入住率和家庭结构。

抓手二：先算账再爱上铺位

• 按预计客单价、日进店家庭数量和成交率，推算每月销售额和坪效，再用毛利去覆盖房租、人工和水电等成本。
• 要求房租在毛利中占比控制在一个可接受范围内，超过红线的铺位直接降分，即便感觉再好也不轻易签约。

抓手三：用体验测试便利性

• 从核心小区步行到门店，记录真实时间和路线，看动线是否顺畅，途中是否会被商场其他店铺强烈分流。
• 模拟推婴儿车和搬床垫进出，看是否有台阶、狭窄通道或限高等体验死角，提前预判日后顾客的真实感受。

打分表模板与落地方法

为了让大家省时间，我把自己用的选址打分表做成了一个通用模板，结构很简单：第一列是十个指标，第二列是权重，后面几列分别是不同候选门店的得分，最右侧自动汇总总分和简单备注。你可以把下面这张表复制到常用的表格软件里，根据所在城市的客群和租金水平微调权重，例如家庭密度和租金匹配在新城可以权重高一些，在老城区则适当降低。落地时，我建议用两个方法配合使用：一是地图加实地走访，先用地图软件划出三公里范围的小区名单，再在周末和工作日各去一次，按客流和家庭特征打分；二是团队一起现场打表，店长、设计师和运营人员分别给分，最后开一个短会，只看数据不争论情绪，直接选出总分最高且没有硬伤的铺位。这样一来，你基本就拥有了一套属于自己的成长树家具选址系统，可以在不同城市不断复制。

• 方法一：地图加实地走访，先线上圈定范围，再线下验证客流和家庭结构，避免只看电子数据不上门。
• 方法二：团队现场打分，用同一张表比较多个候选铺位，当场做出决策，减少来回反复和情绪化选择。